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东莞南部9镇,率先融入深圳先行示范区。

发布时间:2020-09-27 16:19 来源: 点击: 0000 次 字体:   |    |  
一)姗姗来迟的大新闻 昨天发生了很多事。其中,对未来的楼市格局影响最大的,应该是《东莞日报》的这个新闻 这个新闻是昨天晚上突然发出来的,基本上印证了我们之前的推测: 大礼包依旧在逐渐落实,只是没有蹭四十周年的热点而已。 联系到之前交通领域的新

一)姗姗来迟的大新闻

 

昨天发生了很多事。其中,对未来的楼市格局影响最大的,应该是《东莞日报》的这个新闻

 

 

这个新闻是昨天晚上突然发出来的,基本上印证了我们之前的推测:

 

大礼包依旧在逐渐落实,只是没有蹭四十周年的热点而已。

 

联系到之前交通领域的新闻,比如给深圳与周边城市轨道连通设立了时间表。深惠城际和深大城际的提前落地。我们基本可以断定,之前吹风的深圳三区叠加的方案依旧没有改变。

 

这个方案简单说来就是,深圳都市圈,扩权不扩容。

 

 

我们在9月3日有一篇交通部文件解读的文章《深圳地铁接通莞惠,最大利好槽点满满的东莞1号线》。其中就提到了历史上,深圳东莞之间,因为行政上的互不统属,导致跨境项目的落地过程中的重重困难。

 

也提到了,为了解决这些问题,组织上,人事上,都是做了很多努力的。

 

比如说,深圳的干部去东莞担任重要岗位。本土出身的干部,尽量不担任本市的领导等等。

 

这些长年累月组织上的准备,最终在最短的时间内,让拖延了十几年的东莞1号线的成功落地。也让交通部的文件中,要求深圳6号线2024年连通东莞1号线,有了实现的可能性。

 

但是这远远不是终点和尽头。

 

 

我们都知道,东莞的未来,最终就是与深圳统筹共建。成为大深圳都市圈的一部分。。

 

这个目标很大,眼下还不太现实。但是,所有大的目标,都是先拆解成小目标,然后再一个一个的去实现完成的。

 

所以东莞与深圳融合共建的大目标,也是要从部分镇区与深圳的统筹共建开始实现的。

 

而东莞日报的这个报道,说的就是眼下分解出来的第一个小目标。

 

这个小目标就是,南部9镇,要率先深度融入深圳的先行示范区建设。

 

 

二)文件解读

 

我们来导读下这个文件的内容。

 

文件主要是分为了四个方面,来阐述南部9镇应该如何深度融入深圳的先行示范区的建设。

 

四个方面分别是:城市规划,产业发展,城市品质,城市治理

 

 

 

其中产业布局这个方面,分为了如何给产业规范化供地,和如何引导高端产业两个部分。

 

所以本次的文件细则,总共有五个部分(多了产业供地的内容)。

 

城市规划部分,主要是要求和深圳一起规划,交通上尽快对接连通,产业布局和合作方式上都要规划对接好。

 

产业供地部分,主要是市里统一供地,镇村的土地要逐渐的整改规范化,二房东要尽快整改完毕。严禁土地私相授受,私下转让。

 

产业发展部分主要是参与国家科学中心的建设,吸引高水准的企业落地,吸引研发人才入驻。

 

城市品质部分,主要是成片划定重点区域,依托TOD模式做规划。建设医院和高中。

 

城市治理部分,主要是市级统筹,项目化治理,先行先试。

 

具体的内容,大家可以看下原文。接下来我们分析下具体的镇。

 

 

三)南部9镇的介绍

 

这9个镇的选取。我们可以看到,没有滨海湾,没有松山湖。

 

这里有两种解读:

 

第一种是,实际上包含滨海湾和松山湖,文件中也是提到了滨海湾新区和松山湖科学城的。只能说滨海湾和松山湖在行政上,地位还没有完全确定。所以没有单独列出来的必要。

 

第二种解读是,确实不包含滨海湾和松山湖。滨海湾和松山湖都是东莞市直辖的片区,这两块市府的直辖土地,是不打算对深圳开放的。所以实际上只涉及到镇区的土地供给。

 

我个人比较倾向第一种解读,也就是实际上,真正与深圳统筹共建的,应该是9镇2区(含滨海湾新区与松山湖科技园)。

 

具体而言,就是我下图画的这部分。

 

 

 图上两条红线,南部这条,是深圳原本的边界线。北部这条,则是包含了东莞南部9镇2区范围后的深圳先行示范区的新界限。

 

单单从地图上,我们都可以直观的感受到,这9个镇的面积,已经超过深圳的一半了。

 

接下来我们看下这9个镇的基础数据。

 

 

我们可以发现,无论是面积、人口,GDP,这9个镇的总量都已经占到了接近东莞的一半。所以说,东莞市确实是拿出了十足的诚意,来支持深圳都市圈的建设的。

 

再进一步分析,我们可以把这9个镇分成西、中、东三个组团。

 

西部是虎门、长安2镇,对应东莞的滨海湾片区。

 

中部是大朗、大岭山、黄江3镇,对应东莞的松山湖片区

 

东部是塘厦、凤岗、清溪、樟木头4个镇,正好是全部的东莞临深片区。

 

 

文件中,对这三个组团,也是分别提出了他们的建设目标。

 

西部组团

 

西部组团的目标,是建设高水平对外开放高地。定位类似深圳前海,偏远期。目前主要还是依赖长安虎门原本的经济,比如长安的步步高,oppo、vivo之类的。

 

 

中部组团

 

中部组团的目标,是携手松山湖科学城,打造中试验证和成果转化基地。这个和光明科学城的定位是类似的,我们一直在说松山湖科学城和光明科学城的合并问题,以后可能会逐渐落实。

 

中部组团也是目前做的最多的,不仅是松山湖这边华为原本在深圳的研发基本已经完全迁入,华为还在松山湖南部的科学城范围内大兴土木,打造自己的制造产业链,弥补被伟创力这类的企业耽误的部分产能。此外,海外被影响的业务也会迁到这里(比如美妍所的业务)。

 

所以中部组团的建设,短期来看,是临深9镇中最靠谱的,最贴合实际的。

 

东部组团

 

东部组团,从规划目标上看,就是安心做好睡城。

 

所谓生产、生活、生态融合的魅力小镇,就是指这里未来的居住属性比较强,可以大量安置深圳的人口。

 

联系到之前的塘厦土地被深圳安居集团拍走的新闻,可以预料到,这里应该是深圳安居房的重要安置地。单单从地段上而言,如果深圳未来一段时间的重心都在深圳西部的话,那么塘厦、凤岗这几个镇的地段,是比龙岗坪山还要好的。如果再把交通和基础设施上改善下,这里就会是很好的深圳刚需安居之地了。

 

 

 

四)对哪里最利好?

 

其实这个文件的具体的利好,已经体现在了文件的原文里。

 

首先是三个组团的分析,我们刚刚已经讲过,中部组团的产业,是所有组团里落实最快的,中部组团所对应的交通,也是所有组团里落实最快的。这里的例子有松山湖到光明的直通高速公路,以及深圳6号线与东莞1号线的对接连通(2024年)。所以我们可以看到,中部组团,是本次会议文件中是最利好的区域。

 

这一点在东莞日报的报刊截图上,也可以得到体现。

PS:观察下松山湖科学城的出镜率。

 

那么这次最利好中部组团的哪些区域呢?我们可以看到,原文中重点提到了希望以TOD的模式来开发东莞地铁附近的土地。

 

所以这个文件实际上最利好的,应该就是中部组团内,东莞1号线地铁站点附近的物业。尤其是几个大站附近的物业。

 

我比较看好的几个站点分别是,大岭山东站,、大朗西站,大朗站、黄牛铺站,黄江中心站等。

 

至于这几个站点之间,孰优孰劣。我这里卖个关子,感兴趣的,可以实际去这几个站点周边逛逛,自然会有答案的。我这里也就不再赘述了。

 
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