二手成交大跌39%，东莞楼市真凉了？

五月份最新数据出炉，新房、二手房成交量都都下滑得很厉害。

自年后开始，东莞楼市调控不断加码，“2.27”新政一出来，立竿见影，3月份的成交数据开始收紧。到“4.30”新政出台后，楼市彷佛真的被冰冻。

很多人都觉得东莞楼市要凉了，事实果真如此吗，难道东莞楼市真的撑不住了？

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二手房成交几乎腰斩，5月份仅成交1344套，创近一年新低！

根据合富大数据显示，上个月东莞二手房均价约1.75万/㎡，同比上涨9%，环比基本持平。整体来看，二手房均价走势较为平稳。

5月网签约1344套，同比减少39%，环比4月减少21.6%。

这已经是连续两个月成交量减少，自2020年8月起，东莞二手房成交量就总体呈现减少趋势。

二手房成交如此低迷，远低于去年和前年同期。和去年的火热比起来，简直像被泼了一盆冷水。

大家都知道，东莞楼市在去年一年里涨得有多离谱，涨到几乎全国人民都知道去年东莞房价涨幅第一。

都说“抢打出头鸟”，今年年初“莞六条”迅速出台，紧接着一系列调控频出，购房门槛提高，众多置业者购房资格被卡。

此外，首付门槛也被提高，变相增加了投资客的资金成本，非常有效地筛选掉了一批买房的客户，不过这当中可能也不小心误伤了一小批刚需。

很快又有一个类似于深圳二手房指导价的声明发出来，虽然没有实际意义上落地“指导价”，但也能看出来东莞对二手房的调控有这个趋势。

继东莞楼市政策连续收紧，楼市调控力度不断升级，效果也立竿见影，东莞二手成交市场一下从暖春变寒冬。

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新房市场供应近5000套，同比增长九成，环比上涨106%

二手房市场如此惨烈，我们再来看看新房市场这边的情况。

据最新数据显示，东莞五月份新房供应约4903套，同比大幅增长九成，环比上涨106%。

相比于去年这个时候受疫情影响一片沉寂的新房市场，新房供应在今年五月份迎来了一波大爆发。

据了解，5月份东莞有30多个盘有推新动作，其中9个纯楼盘首开，17个楼盘加推，还有6个楼盘开放营销中心。

这其中供应最多的当属松山湖片区，整个片区内房价阶梯化明显，大致可以发划分为三个水平区间。

第一档松山湖，吹风价逼近五万。以深业松湖云诚花园（地价2.4万，预计7月开放营销中心）、中海松山湖花园（地价2.5万，预计10月份入市）为标杆。

第二档为环湖镇街，比如：寮步、大岭山、大朗等镇街，均价普遍在3万/平以上。以阳光城湖山悦、万科汉邦松湖半岛、保利金地领峯为代表。

而茶山、石龙、石排等镇街，属于价格低洼地区，茶山价格两万出头，石排、石龙尚有1字头。

滨海湾片区热度十足，在售待售的新盘共有8个，大多集中在厚街沙田。片区内房价水平较高的是长安和虎门，均价在3.5万左右。其次是沙田和厚街价格区间在2万-3万之间。

经过去年一年的放量，水乡片区各个镇街房价普遍由1字头跃升至2万+，目前片区内在售项目不多，价格刚刚触碰2字头，是东莞房价的洼地。

5月，东部产业园片区多镇有盘首推或加推，遍地开花，不少楼盘开盘秒光。价格也才冲破2字头关口，成为刚需关注的焦点。

城区片区依旧供不应求，南城、东城和莞城几乎都无货可卖。万江加推的两个盘，阅江来和阅云台，价格在3.5万左右。石碣的中海左岸东宸预计这个月首开，目前价格还没有出来。

临深片区5月份的供应主要集中在塘厦，均价在3.5万左右。曾经临深片区是东莞六大片区房价的领头羊，如今风头被城区和松山湖掩盖，2020年楼价涨幅平淡。但今年下半年将迎来几大旧改项目和招拍挂项目的入市，片区楼市有望升温。

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供应量上来了，成交却下降了！

不过，需要注意的是，与爆发式增长的供应量截然相反，5月份东莞楼市网签量竟然跌了将近两成，32个镇街中，22个镇街成交同比负增长。

其中，松山湖0成交，网签套数最多的几个镇区分别是谢岗、横沥、寮步、沙田和黄江，区域分化比较明显。

这不禁令人疑惑，为什么新房供应量上来了，但成交却下降了呢？

去年东莞很多新盘之所以火爆的原因，或许和周边二手房价格倒挂关系密切。

而在二手房市场疲软之后，这一关系不再稳固，大家对整个市场信心不足，因此也会对新房市场产生影响。

根据合富大数据显示，今年1-5月东莞新盘供应量创下过去5年同期最高，5月库存处于年内最高。但由于买方市场消化欠佳，相比去年下半年，月度成交量大幅下滑。

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东莞房价真的会跌吗？

很多人关心，成交量下滑地那么厉害，新房二手房市场热度都这么低，那么东莞房价会跌吗？

受政策收紧的影响，有人一夜失去了购房资格。银行贷款要求提高，有人首付比例瞬间提高，个别开发商还提高购房门槛，如一次性付全款，首付高者优先，因此影响了整个市场的成交量。

但是不必太担心，目前市场整体处于高位横盘期，新政后买家和卖家心态都有所变化。

客户市场信心不足，业主预期又比较高，不愿意降价甩卖，导致整个市场上观望气氛愈演愈烈。不过在政策观望期这算是正常的，在可预期的范围内。

我们判断，这个横盘期将会持续一段时间，但不会太久。观望期过后，东莞楼市还是会往上走。

其根本原因还是东莞楼市供需不平衡的问题依然长期存在，现阶段很难解决这个问题。

目前东莞常住人口已突破千万大关，向下一个关口迈进。东莞依然是大湾区最具活力的城市之一！